Saneamiento por vicios ocultos

El saneamiento por vicios ocultos es una figura jurídica dentro del derecho civil, que consiste en el derecho que tiene el comprador frente al vendedor para que responda por los vicios ocultos del bien enajenado; es decir los problemas no evidentes que lo hagan impropio para el uso adecuado, que de haber lo conocido el adquiriente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos precio por el bien.

Requisitos para solicitar el saneamiento por vicios ocultos

  • Estar dentro del término para reclamar el saneamiento; es decir que no prescriba tu derecho para solicitar la acción.
  • Los vicios deberán estar ocultos; es decir, no ser evidentes. Por ejemplo  si el adquirente es un perito que por razón de su oficio o profesión tenga conocimiento necesario para darse cuenta sobre los posibles vicios y este no lo manifiesta es una de las razones por las cuales no procederá el saneamiento.  
  • El vicio debe ser lo suficientemente grave que impidan el uso adecuando del bien.
  • La preexistencia del vicio; es decir, se debe tomar en cuenta que el vicio existe antes de la enajenación.
  • La calificación de los vicios del bien enajenado se hará mediante dictamen pericial. En el cual el adquiriente tiene la carga de la prueba de demostrar que el vicio se encontraba al tiempo de la adquisición.

Consecuencias del saneamiento por vicios ocultos

Algunas de las consecuencias del saneamiento por vicios ocultos pueden ser las siguientes:

  • El comprador puede rescindir el contrato
  • Puede solicitar el pago qué por la realización del contrato erogó
  • El comprador puede solicitar una rebaja por el bien adquirido.
  • Puede solicitar el pago de gastos y costas

Prescripción en caso de vicios ocultos

Cada código civil que regula la acción rescisoria y de reducción de precio en caso de vicios ocultos, señalan un término para la prescripción de la acción. En general el término es de 6 meses para muebles y un año para bienes inmuebles. Dicho término deberá ser contado a partir de la entrega del bien enajenado, por lo que es importante dar una revisión a fondo del bien adquirido.

Dentro del derecho civil se distingue otro término para la prescripción en caso de la enajenación de animales, es cual se puede dar individualmente, por trocos, yuntas,  o por ganado, en el cual el término será de 20 días, contado desde la fecha del contrato.

La prescripción es objeto de modificación en el convenio que se establezca,  ya que en la práctica se puede restringir, renunciar o ampliar dicho término.

Ejemplo de cláusula de vicios ocultos en un contrato

El siguiente ejemplo es de clausula por vicios ocultos  dentro de una escritura pública sobre un contrato de compraventa de una vivienda.

“La parte vendedora se obliga a responder a la parte compradora por el saneamiento para el caso de evicción y por vicios ocultos en términos de ley, hasta antes de la fecha de firma del presente instrumento”.

Jurisprudencia

El término vicios ocultos en el sistema de búsquedas de la suprema corte de justicia mexicana arroja 35 criterios jurisprudenciales, resultado 34 tesis aisladas y una jurisprudencia por contradicción de tesis. Entre los criterios con mayor relevancia se encuentras los siguientes:

  • Acción de saneamiento por vicios ocultos. Tratándose de instrumentos peligrosos, la autoridad jurisdiccional tiene obligación de tutelar la seguridad de los usuarios y de los vecinos (legislación aplicable para la ciudad de México).
  • Acción de saneamiento por vicios ocultos. Puede tener como pretensión que el enajenante responda por el costo de la reparación de aquéllos (legislación aplicable para la ciudad de México).
  • Pretensión estimatoria por vicios ocultos. Sólo puede reclamarse en vía de acción principal o reconvencional, y no como una excepción opuesta contra la acción de pago del precio (legislación aplicable para la ciudad de México).
  • Rescisión de contrato de compraventa por vicios ocultos de la cosa, requisitos de procedencia de la acción (legislación del estado de México).
  • Compraventa, vicios ocultos en el objeto de la. Acción rescisoria en caso de impedimento del uso total del inmueble.
  • Arrendamiento, vicios ocultos como causa de rescisión de contrato de.
  • Compraventa, vicios ocultos de la cosa materia de la (excepciones).
  • Compraventa, daños y perjuicios por vicios ocultos.
  • Cosa vendida, responsabilidad por vicios o defectos ocultos en la.

También te puede interesar

Scroll al inicio