Saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción es una figura jurídica, la cual consiste en el derecho que tiene un comprador frente al vendedor, cuando lo adquirido le es arrebatado del todo o parte de él por una sentencia que cause ejecutoria,  por un tercero que ostenta un derecho de propiedad anterior y preferente.

Definición

La evicción consiste en el derecho que tiene un comprador frente al vendedor, cuando lo adquirido le es arrebatado del todo o parte de él por una sentencia que cause ejecutoria,  por un derecho de propiedad anterior y preferente.

La evicción es una figura dentro de derecho civil, con un origen dentro del derecho romano, protectora de los derechos del comprador. Es un derecho de facto en los contratos, ya que de acuerdo a la teoría de la evicción, todo convenio  que exima al que enajena de responder por la evicción se considerará nulo, siempre que hubiere mala fe de su parte, asimismo aunque no se estipule dentro de un convenio se tiene la obligación de responder.

A esta protección especial de responder por la evicción se le denomina saneamiento. 

Etimología

La palabra evicción proviene del latín “evincere”  que significa vencer una situación litigiosa, que a su vez proviene de “evictio” que quiere decir rendido, debelado, derrotado.  El término se acuñó dentro del derecho romano y estaba íntimamente relacionado con los contratos de compraventa.

Requisitos para la evicción

  • Que el comprador sea privado total o parcialmente de la cosa enajenada. Esta perturbación al adquiriente constituye parte del fondo de la evicción, puede afectar total o parcialmente a los bienes adquiridos.
  • La privación se debe a una sentencia ejecutoriada.  Es un requisito primordial para establecer la afectación real.
  • Que la sentencia conozca la existencia  de un derecho de un tercero anterior y preferente. Son dos circunstancias necesarias, la existencia de un derecho anterior; es decir que no sea posterior al acto que le dio origen y que dicho acto anterior efectivamente constituya un derecho preferente.

Ejemplo de cláusula de evicción dentro de un contrato

«LA PARTE VENDEDORA SE OBLIGA A RESPONDER A LA PARTE COMPRADORA POR EL SANEAMIENTO PARA EL CASO DE EVICCIÓN Y POR VICIOS OCULTOS EN TÉRMINOS DE LEY, HASTA ANTES DE LA FECHA DE FIRMA DEL PRESENTE INSTRUMENTO»

Sinónimo

Jurídicamente la evicción es una figura jurídica que no tiene un sinónimo en la práctica jurídica; sin embargo, y para mejor entendimiento se puede señalar que el sinónimo de evicción es despojo o privación. Así se puede entender que a la evicción como una privación o despojo de un bien adquirido, en razón a un derecho anterior.

Indemnización en la evicción de buena fe

En caso de que el enajenante proceda de buena fe hacia el adquiriente, pero aun así proceda la evicción por el derecho de un tercero, el enajenante tendrá la obligación de indemnizar de la siguiente forma:

  • Deberá pagar el precio integro que recibió por el bien vendido.
  • Pagar los gastos realizados por el adquiriente.
  • Deberá pagar el los gastos judiciales causados.
  • El pago de las mejoras útiles y necesarias.

Indemnización en la evicción de mala fe

En caso de que el enajenante procesa de mala fe hacia el adquiriente y proceda la evicción,  el enajenante tendrá que pagar en forma de indemnización por los siguientes conceptos:

  • Deberá pagar el precio integro, gastos administrativos, gastos judiciales pago de mejoras útiles y necesarias, tal como en la evicción de buena fe.
  • Devolver a elección el precio de la adquisición  o al momento de la evicción.
  • Pagar las mejoras voluntarias y de mero placer; es decir, no solamente las útiles y necesarias.
  • Cubrir el pago por los daños y perjuicios causados.

Jurisprudencia sobre el saneamiento por evicción

En el derecho mexicano existen dos criterios jurisprudenciales que contienen el término evicción y 55 tesis aisladas sobre el tema. Entre los cuales podemos encontrar los siguientes:

  • Saneamiento por evicción. Por regla general sólo opera respecto de derechos anteriores a la enajenación.
  • Evicción. Supone la determinación del mejor derecho de propiedad.
  • Saneamiento por evicción. El deber del adquirente de llamar al enajenante al juicio de evicción es importante para no dejarlo en estado de indefensión.
  • Evicción. La sentencia en que se concede el amparo a un tercero extraño a juicio por violación a su garantía de audiencia, no la actualiza.
  • Saneamiento para el caso de evicción. No puede estipularse en el contrato de promesa.

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